• Revidera

Pregrevanje nepremičninskega trga

Temperature ozračja se že nekaj časa segrevajo, a se ogreva še nekaj – nepremičninski trg. Morda bi bilo bolje če bi govorili o pregrevanju. A bomo terminologijo temperatur pustili na strani. Tokrat več o nepremičninskih balonih. Centralne banke so kot spopad z negativnimi učinki korone v obtok sprostile poceni denar. Le ta pa v navezavi z nakopičenimi prihranki, omejeno ponudbo stanovanjskih nepremičnin, pričakovanji močnega okrevanja po krizi COVID – 19 ter z večjo naklonjenostjo dela od doma povzroča novo težavo – grožnjo z nepremičninskim balonom.


Kaj je nepremičninski balon?

Ko cene nepremičnin nekontrolirano rastejo oz. so le te precenjene to poimenujemo napihovanje nepremičninskega balona. Cene z rastjo izgubljajo svojo racionalnost ter prekomerno odstopajo od temeljnih vrednosti do te mere, da jih je nemogoče upravičiti z dejavniki, ki običajno določajo ponudbo in povpraševanje. Balon ni vedno takoj opazen, saj obstajajo nesoglasja med tržnimi udeleženci, kaj sploh je poštena vrednost nepremičnin. Višanje cen privabi investitorje, ki lovijo trend in želijo hiter zaslužek na kratek rok. S tem se cene še zmeraj zvišujejo, a ne na podlagi potreb, temveč možnosti investiranja.

Korekcija se pojavi, saj cene ne morejo konstantno naraščati. Kupci niso več pripravljeni plačati tako visokih cen in sledi dramatičen upad cen. Govorimo o poku nepremičninskega balona. Upad cen je ob poku balona pretiran, saj lastniki nepremičnin ne poznajo realne vrednosti nepremičnin, zato jih prodajajo v paniki.


Svetovni indeks gibanja realnih cen nepremičnin, ki ga na podlagi podatkov iz različnih nacionalnih in mednarodnih virov izračunavajo pri mednarodnem denarnem skladu (MDS) in vključuje 57 držav, je bil tako v tretjem lanskem trimesečju precej nad ravnijo. Slovenski državni statistični urad pa v analizi gibanja cen slovenskih nepremičnin v zadnjem letu zaznava opazno večjo rast cen novih stanovanjskih nepremičnin. Nove nepremičnine so tako v prvem letošnjem trimesečju za 13% dražja od znanih cen v prvem lanskem trimesečju.


Primerjava rasti cen v Sloveniji in Evropi kaže na to, da navkljub pandemiji COVID-19 že opozarjajo na pregrevanje nepremičninskega trga. A vendar je Slovenija pod povprečjem. Medletna rast cen stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji je bila 4,9% v EU pa 5,2%.


»Trend rasti cen stanovanj v Sloveniji v zadnjih petih letih na splošno odraža rast BDP, rast razpoložljivega dohodka gospodinjstev in ugodne pogoje zadolževanja na bančnem trgu. Se pa po drugi strani dinamika cen stanovanjskih nepremičnin razen z upočasnitvijo rasti ni bistveno odzvala na padec BDP v letu 2020.“ (Banka Slovenije)


Cene stanovanjskih nepremičnin v zadnjih letih v povprečju rastejo ne glede na njihove lokacijske in tipske značilnosti, še ugotavljajo na BS.


Slovenija se po ugotavljanju strokovnjakov zaenkrat še zdi varna. So pa med najbolj pregretimi po ugotavljanju Bloomberga prvih 5 mest zasedle: Nova Zelandija, Kanada, Švedska, Norveška in Združeno kraljestvo.